作者:林波荔
赤湾片区,新盘向来不多。
最近一次开盘的是赤湾的半山臻境,摇号入围分数极低,均价约10.14万/平,带装修,总价区间在-万/套。
但意想不到,在深圳新房稀缺的当下,开盘却遭遇大面积弃号。
南山作为未来发展的中心,赤湾又左靠前海自贸区,右靠后海总部基地,难道连南山的新盘也不香了?
年山语海开盘均价5.8万/平;
年海祥阁开盘均价7.9万/平,带装修;
今年刚开盘没多久的半山臻境10.14万/平,也带装修。
那么下一个赤湾的新盘是不是送钱?值不值得“打新”?
近日,有消息八、九月赤湾片区将又有一新项目入市,是位于南山赤湾地铁站上方的开云府,圈内人士戏称“开运符”。
所以今天波荔就带着这些问题,实地探访一番。
开云府备案名称为“赤湾汇广场”,由深圳市海城锦实业发展有限公司独立开发。
(开云府宣传幕墙)
但通过天眼查的股权穿透结果显示,海城锦实业发展有限公司是中国南山开发(集团)的全资子公司。
所以实际上项目开发的最终归属方是中国南山开发(集团)。
(截图来源:天眼查)
集团的背景实力非常雄厚,经营范围包括土地开发,发展港口运输,相应发展工业、商业等。
不过作为开发商,开发的实力还有待提升。
中国南山开发(集团)年成立,但过去的几十年,在深圳开发的项目屈指可数。
集团开发的第一个项目是位于福田区梅林水厂西侧的香蜜湖瀚城,然后是位于赤湾的山语海以及位于南山区蛇口华英路的海祥阁。
开云府是中国南山开发集团第四个独立开发的项目。对于超高楼层的设计,设计经验非常缺乏。
所以如果以开发经验作为标准,项目开发实力推荐指数——
在说项目本身之前,先整体介绍一下开云府。
项目整体:3栋住宅(1栋人才房,两栋普通商品房),1栋写字楼+酒店,约4.6万平米购物中心
住宅面积段:--平
总房源:套,3—4房,精装
用地面积:m
总建筑面积:m
容积率:约7.0
绿化率:30%
车位:个(地下个、地上个)
吹风价:参考半山臻境10.14万/平。
(开元府效果图)
项目位于南山区招商街道赤湾地铁站E口,属于实打实的地铁上盖物业,也是目前赤湾首个地标综合体。项目建筑最高能够达到米,未来可以作为赤湾的地标。
地铁上盖,地下是商业,地面五六层停车场,设计非常好,加上项目背山向海,周边环境宜人。
但若就项目本身主体来说,超高层外加墙体过厚,实际居住,面积会有所缩减,套内使用率实际会略低于同类项目。
(开云府整体外墙)
项目外侧道路比较狭窄,只有两车道,未来商业综合体建立起来,加上有赤湾区间循环线公交及地铁口前的赤湾地铁公交站,会有堵车风险。
(图片来源:百度地图)
(赤湾地铁站B口道路)
(项目正前方花香街)
(赤湾区间循环线)
目前项目户型图暂未出,但大面积户型,价格对标半山臻境,是实打实的“豪刚”型产品。
所以在赤湾这样的地段会存在错配的情况,项目本身推荐指数——
开云府紧挨赤湾总部大厦,可通过港航路快速抵达赤湾三路以及赤湾六路。
赤湾六路是赤湾最重要的主干道,能直接连通南山的兴海大道。
(图源:百度地图)
轨道交通方面,因为是地铁上盖项目,未来可直接通过项目底部商业步行至赤湾地铁站的B出口或者E出口,并且该地铁站口为5号线以及2号线起始站。
乘坐5号线可从赤湾站到达前海湾站,时间约20分钟;
乘坐2号线,可从赤湾站到达后海站,时间约18分钟。
所以不管是去前海自贸区核心区,或者后海总部基地,都非常方便。
(赤湾—前海湾,时长19分钟)
(赤湾—后海,时长22分钟)
(赤湾地铁站)
公交出行方面,项目1公里范围内有10个公交站。
其中距离比较近的公交站是赤湾地铁站、赤湾口以及赤湾区间循环线站,步行距离都不超过米,可直达。
(图源:百度地图)
快速路方面,项目可以通过港航路进入兴海大道,可通达到南山各处。往西可转入广深沿江高速,往东可转入太子路从而通达到深圳湾口岸。
(图源:百度地图)
目前兴海大道通大货车,难免会有降低周边小区居民居住体验的可能。
但最新消息,未来待妈湾海底隧道竣工后,货车将不会再走兴海大道,而是走妈湾海底隧道。
不过,也恰好是因为处于南山赤湾位置,出行若不依赖地铁,实质交通的便利程度大打折扣。
因为去往各区的时间和路程将被大大增加,并且周边的美食、休闲娱乐、酒店等生活配套,距离基本都是2公里起步,交通工具极度依赖私家车。
波荔实地考察时,尝试约出租车,往来主干道上,甚少出租车,傍晚约六点左右才在主干道上遇到一辆刚载完客的空车。
所以虽然项目综合区位交通通畅,但就生活便利程度来评判,区位交通推荐指数——
交通规划很好,项目确实会占优势,但论居住教育、医疗、商业的配套才是